当我们聊公摊面积时我们到底在聊什么 住
买房或者选房时,您总会遇到一个专业词汇——公摊面积。在买房过程中,大家非常想关注公摊所带来的成本,但自己搞不清头绪,又很难从其他渠道获知更多消息。
公摊类型比较多,不止有我们日常能看见的:楼梯间、过道、电梯间等,还有一些我们看不到、无法感知的位置。本期为您详解“公摊”的意义,以及对买房人的具体影响。
本期嘉宾《地产营销人》出品人 韩乐本期嘉宾 天猫好房&乐居北京站主编 郭云柯
郭云柯:这个问题,我一般这么举例:春夏大家都爱吃水果,就拿丑橘来说吧。整个橘子是您买的房子,橘子皮可能有薄有厚,这个皮,这就是公摊面积,里面的橘子肉是您的实得面积。
像国外还有一种地毯面积,比如您家的大衣柜,里面的空间也用计算在面积里。大概几年前我陪朋友去收房,是一个69平米两居,套内50多平米,我们进去拿尺子量算下来共49平米,当时朋友很意外。
韩乐:为什么买房人会觉得意外,因为购房合同上往往只会写建筑面积、套内建筑面积。但套内建筑面积并不是实际使用面积,有一部分是您用不到的,比如墙拐弯的地方。
郭云柯:对的。其实有一句话叫:谁使用谁分摊。公摊的是七八十年代初从中国香港传过来的,那时候商品房是整层售卖,不是单间售卖。
郭云柯:没错,后来开发商发现,很多人没有买下整层的支付能力,所以就拆成了一单元、一套去卖。这时候就遇到问题了,公共部分的钱谁来出。当时的界定标准很粗糙,买的面积大您就多分摊,反过来就少一点。然后慢慢到今天。
郭云柯:比如北京南四环一个刚刚交付的楼盘,小区大多是带电梯的高层,只有两栋三层小洋房没电梯,那么这些洋房的业主,就不用分摊其他楼栋电梯的成本。
另外,白盆窑还有一个小区,当时拿地的时候属性比较复杂,包含了邮局和体育馆。虽然二者都在小区里,但它们的面积也不是业主需要承担的。
张杨:所以要注意,只有您用到的面积需要承担相关费用。韩老师,很多关于面积的名词,我们应该重点关注哪几个。
韩乐:常规接触到的就两种面积:建筑面积、套内建筑面积。大家常说的使用面积,一般在交易文本中不体现,倒是在装修中提到的比较多。
买房人测量完房子之后会疑惑,怎么比合同里面套内面积要小,他认为套内面积和使用面积是划等号的。但其实套内里面还包含着墙体等,并不好计算。
我们自己能测量出来的,一般叫做净面积,实际上是服务于装修的,要比套内面积小。
郭云柯:我想说,得房率和公摊关系并没有那么大。有些房子本身包含了很多拓展面积。
如果您是顶层,那么可能有阁楼;如果是底层,通常有下跃。它的得房率是把这些都包含进去计算的,而这些拓展面积,通常不会写在合同里。
张杨:公摊摆在这里,毕竟影响了我整个成本的支出,哪些房子公摊会大一些呢。
这里提供一个行业内相对认可的数据罗列,根据不同房源的类型,住宅公摊一般是多少比较合理。比如别墅类,毫无疑问公摊较小(只有您一家),12-33层这类比较高的房子公摊最高有可能达到24%。
韩乐:网上这个数据,我觉得还是比较理想化。正常来说,公摊系数一般都会比这个高。我们比较常见的7层以下的洋房,公摊大概在15%,如果是小高层大概是25%左右,甚至再高一点。
郭云柯:这里我举个例子,就是关于同小区中,住宅和商办得房率的差异。住宅是六层、一梯两户的洋房,得房率84%;而商办得房率却在71%。
韩乐:很多商办会比上面的例子还要低,一般在65%-68%,因为商办电梯间、楼梯过道都非常大。大家觉得便宜,但实际上把公摊算进去,价格是差不多的,并没有得到太大的好处。
韩乐:另外,不同楼座的房子公摊可能都不一样。大家在选房的时候应该详细地问一问。权衡之下,再选到理想的房源。
韩乐:刚才张杨问,怎么找到公摊小的房子。我个人倒觉得:两个房子公摊是一样的,但由于户型设计不同,二者给人的空间感、使用的便利性、合理性都会不一样。
郭云柯:看似公摊高一点,但是户型设计好,空间利用合理,反而居住更舒适。损失一点面积,得到的体验感却更好。
韩乐:对的,比如家里过道空间过长,你很难摆放东西,空间没办法利用,相当于成为了「自己家里的公摊」。
韩乐:这是一个常态了。很早的时候大家在这方面就有质疑,到现在可能大多心平气和地接受了。
一次置业,为投资,为自住,所匹配的房子或许完全不同。它的背后是基于对城市、行业、生活的信息差与经验,给到买房的朋友们相对可参考的建议。
如果您针对公摊面积或其他买房问题仍有困惑,不妨文末扫码,咱们进群聊,我们同时也提供一对一的咨询服务。
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