买房或者选房时，您总会遇到一个专业词汇——公摊面积。在买房过程中，大家非常想关注公摊所带来的成本，但自己搞不清头绪，又很难从其他渠道获知更多消息。

　　公摊类型比较多，不止有我们日常能看见的：楼梯间、过道、电梯间等，还有一些我们看不到、无法感知的位置。本期为您详解“公摊”的意义，以及对买房人的具体影响。

　　本期嘉宾《地产营销人》出品人 韩乐本期嘉宾 天猫好房&乐居北京站主编 郭云柯

　　郭云柯：这个问题，我一般这么举例：春夏大家都爱吃水果，就拿丑橘来说吧。整个橘子是您买的房子，橘子皮可能有薄有厚，这个皮，这就是公摊面积，里面的橘子肉是您的实得面积。

　　像国外还有一种地毯面积，比如您家的大衣柜，里面的空间也用计算在面积里。大概几年前我陪朋友去收房，是一个69平米两居，套内50多平米，我们进去拿尺子量算下来共49平米，当时朋友很意外。

　　韩乐：为什么买房人会觉得意外，因为购房合同上往往只会写建筑面积、套内建筑面积。但套内建筑面积并不是实际使用面积，有一部分是您用不到的，比如墙拐弯的地方。

　　郭云柯：对的。其实有一句话叫：谁使用谁分摊。公摊的是七八十年代初从中国香港传过来的，那时候商品房是整层售卖，不是单间售卖。

　　郭云柯：没错，后来开发商发现，很多人没有买下整层的支付能力，所以就拆成了一单元、一套去卖。这时候就遇到问题了，公共部分的钱谁来出。当时的界定标准很粗糙，买的面积大您就多分摊，反过来就少一点。然后慢慢到今天。

　　郭云柯：比如北京南四环一个刚刚交付的楼盘，小区大多是带电梯的高层，只有两栋三层小洋房没电梯，那么这些洋房的业主，就不用分摊其他楼栋电梯的成本。

　　另外，白盆窑还有一个小区，当时拿地的时候属性比较复杂，包含了邮局和体育馆。虽然二者都在小区里，但它们的面积也不是业主需要承担的。

　　张杨：所以要注意，只有您用到的面积需要承担相关费用。韩老师，很多关于面积的名词，我们应该重点关注哪几个。

　　韩乐：常规接触到的就两种面积：建筑面积、套内建筑面积。大家常说的使用面积，一般在交易文本中不体现，倒是在装修中提到的比较多。

　　买房人测量完房子之后会疑惑，怎么比合同里面套内面积要小，他认为套内面积和使用面积是划等号的。但其实套内里面还包含着墙体等，并不好计算。

　　我们自己能测量出来的，一般叫做净面积，实际上是服务于装修的，要比套内面积小。

　　郭云柯：我想说，得房率和公摊关系并没有那么大。有些房子本身包含了很多拓展面积。

　　如果您是顶层，那么可能有阁楼；如果是底层，通常有下跃。它的得房率是把这些都包含进去计算的，而这些拓展面积，通常不会写在合同里。

　　张杨：公摊摆在这里，毕竟影响了我整个成本的支出，哪些房子公摊会大一些呢。

　　这里提供一个行业内相对认可的数据罗列，根据不同房源的类型，住宅公摊一般是多少比较合理。比如别墅类，毫无疑问公摊较小（只有您一家），12-33层这类比较高的房子公摊最高有可能达到24%。

　　韩乐：网上这个数据，我觉得还是比较理想化。正常来说，公摊系数一般都会比这个高。我们比较常见的7层以下的洋房，公摊大概在15%，如果是小高层大概是25%左右，甚至再高一点。

　　郭云柯：这里我举个例子，就是关于同小区中，住宅和商办得房率的差异。住宅是六层、一梯两户的洋房，得房率84%；而商办得房率却在71%。

　　韩乐：很多商办会比上面的例子还要低，一般在65%-68%，因为商办电梯间、楼梯过道都非常大。大家觉得便宜，但实际上把公摊算进去，价格是差不多的，并没有得到太大的好处。

　　韩乐：另外，不同楼座的房子公摊可能都不一样。大家在选房的时候应该详细地问一问。权衡之下，再选到理想的房源。

　　韩乐：刚才张杨问，怎么找到公摊小的房子。我个人倒觉得：两个房子公摊是一样的，但由于户型设计不同，二者给人的空间感、使用的便利性、合理性都会不一样。

　　郭云柯：看似公摊高一点，但是户型设计好，空间利用合理，反而居住更舒适。损失一点面积，得到的体验感却更好。

　　韩乐：对的，比如家里过道空间过长，你很难摆放东西，空间没办法利用，相当于成为了「自己家里的公摊」。

　　韩乐：这是一个常态了。很早的时候大家在这方面就有质疑，到现在可能大多心平气和地接受了。

　　一次置业，为投资，为自住，所匹配的房子或许完全不同。它的背后是基于对城市、行业、生活的信息差与经验，给到买房的朋友们相对可参考的建议。

　　如果您针对公摊面积或其他买房问题仍有困惑，不妨文末扫码，咱们进群聊，我们同时也提供一对一的咨询服务。

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